各乡（镇）人民政府、县直各有关单位：

《文水县农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

文水县人民政府办公室

2023年12月12日

（此件公开发布）

文水县农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案

为深化农村土地使用制度改革，依法规范有序推动农村集体经营性建设用地入市，构建城乡统一的建设用地市场，保障农村集体经济组织和农民的合法权益，促进县域经济的发展。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》和中共中央办公厅、国务院办公厅《关于深化农村集体经营性建设用地入市试点工作的意见》（厅字〔2022〕34号）、自然资源部《深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案》（自然资办函〔2023〕364号）等文件精神，充分借鉴其他兄弟县市先进成功经验，结合我县实际，制定本方案。

一、指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党的二十大精神，以建立城乡统一的建设用地市场为方向，以符合国土空间规划、用途管制和依法取得为前提，以夯实农村集体经营性建设用地权能为基础，以建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制为关键，坚持审慎稳妥推进、守住底线红线，建立健全农村集体经营性建设用地入市制度和程序，保护市场交易主体的权利，统筹推进农村集体经营性建设用地入市工作，有效解决城乡融合发展不平衡不充分问题，激活农村土地资源要素，提高资源配置效率，促进乡村振兴和县域经济发展。

二、基本原则

（一）依法依规，坚守底线。要在依法依规的前提下，稳妥有序开展农村集体经营性建设用地入市工作，完善集体经营性建设用地所有权实现形式，落实永久基本农田、生态保护红线、城镇开发边界等空间管控要求，确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损。

（二）制度先行，有序推进。制定配套相关政策和措施，确保农村集体经营性建设用地入市工作的系统性和完整性。各相关部门要积极争取上级支持，相互配合，形成合力。通过制度建设，选择符合条件的农村集体经营性建设用地探索入市试点，总结经验，有序推进农村集体经营性建设用地入市。

（三）政府主导，多方参与。充分发挥政府的主导作用以及乡镇、部门的指导作用，有效落实农村集体经济组织作为集体经营性建设用地所有者的主体地位，健全农村集体经济组织工作机制，保证入市主体自主、充分、公平行使权利，享有合法权益。

（四）统筹协调，促进发展。坚持运用改革思维和创新思维统筹推进各项工作，立足制度创新，统筹协调各单位为农村集体经营性建设用地入市工作创造条件，及时跟踪评估，不断改进完善，确保试点工作顺利实施，为乡村振兴和农村经济发展注入新的活力。

三、工作目标

通过农村集体经营性建设用地入市试点，优化城乡发展布局。完善我县农村集体经营性建设用地产权制度，明确农村集体经营性建设用地入市主体、范围和途径，建立健全市场交易规则和服务监管制度，以城乡统一的建设用地市场建设为抓手，全面推动城乡要素市场一体化，有效促进农民增收、农村发展、乡村振兴，建立“同权同价、流转顺畅、收益共享、分配合理”的农村集体经营性建设用地入市制度。

四、主要内容

（一）强化规划引领

加快编制国土空间规划特别是实用性村庄规划，统筹并合理安排农村集体经营性建设用地规模、布局、用途和开发强度、开发时序。推动土地节约集约利用，优化国土空间布局，保障实施乡村振兴战略、发展乡村产业、乡村建设的合理用地需求，促进农村一二三产业融合发展。

（二）明确入市主体

农村集体经营性建设用地入市主体为代表其所有权的农村集体经济组织。其中，属村农民集体所有的，由村集体经济组织代表行使所有权；分属于村内两个以上农村集体经济组织的，由村内各相应农村集体经济组织或者村民小组代表行使所有权；属乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表行使所有权。

（三）探索使用方式

1．一级市场。

农村集体经营性建设用地可通过出让、出租等方式进行入市。出让是指将集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者支付土地使用权出让金。出租是指将集体经营性建设用地出租给使用者使用，并支付租金的行为。

2．二级市场。

二级市场是指通过出让、出租等方式取得的集体经营性建设用地使用权可转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、法规或合同另有规定的除外。

3．其他方式。

鼓励农村集体经济组织探索长期租赁、先租后让、租让结合、弹性年期出让等模式。

（四）明确入市途径

农村集体经营性建设用地入市范围是依照国土空间规划或实用性村庄规划确定为工业、商业、保障性住房等经营性用途，并依法进行所有权登记的集体建设用地。具体包括：现状集体经营性建设用地；空闲、废弃和低效利用的存量集体建设用地。其入市途径为：

现状集体经营性建设用地，通过公开的土地市场办理入市手续。正在使用的集体经营性建设用地可以在自愿的基础上通过协议或者招拍挂等方式纳入有偿使用，优先现有使用人竞得或受让。

土地整治后入市。空闲、废弃和低效利用的集体经营性建设用地，允许在依据国土空间规划开展农村土地整治和基础设施配套，重新划分宗地并调整确定产权归属后，按照新的规划条件入市。

（五）规范入市流程

1．入市准备。入市主体完成拟入市地块宗地勘测定界、土地权属核查，向县自然资源部门提出入市意向，县自然资源局依据实用性村庄规划确定拟入市宗地的规划条件，并会同县发改、水利、生态环境、林业等相关部门对拟入市地块涉及各类保护区进行核查，并出具核查意见。

2．价格评估。入市主体聘请土地评估资质单位，依据基准地价对入市地块进行地价评估，评估结果需经农村集体经济组织同意，并报县自然资源部门备案。

3．方案编制。入市主体应当根据规划设计条件、产业准入和生态环保政策等要求，制定《农村集体经营性建设用地入市出让方案》，主要内容包括：土地界址、权属、面积、规划用途、规划条件、产业准入、生态保护要求、地上附着物、使用期限、交易方式、入市价格、集体收益分配等内容。同时根据土地评估价格结果综合考虑土地市场等情况，确定出让、出租土地的起始价和投标竞买保证金（不低于起始价的90％），招标、拍卖和挂牌出让的，起始价不得低于该宗集体经营性建设用地基准地价。在确保风险可控、社会稳定的前提下，可由入市主体或乡镇人民政府组织开展社会稳定风险性审核评估。

4．申请审核。入市地块出让方案经本集体经济组织民主研究决定后，经乡镇人民政府审核，向县自然资源局提出入市申请，包括入市（出让、出租等）方案、村民代表或成员的表决书、会议记录、勘测定界报告、土地权属证明、地价评估等相关材料，由自然资源局进行初审。

5．入市核对。县自然资源等相关部门对拟入市宗地《农村集体经营性建设用地入市出让方案》包含是否符合国土空间规划、用途管制、规划条件、产业准入、生态环保要求、收益分配原则等进行核对，并出具核对批复文件。

6．公开交易。公开出让程序参照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》（国土资发〔2006〕114号）文件，由入市主体委托县自然资源局在省自然资源公共资源交易平台网上进行公开交易。

入市成交价不得低于出让底价，出让底价应在评估地价基础上，综合考虑土地市场等情况，由集体土地所有权人通过会议集体决策，以签署方式确定出让底价。

7．税费征收。研究制定农村集体经营性建设用地入市收益调节金征收和使用管理办法，明确入市主体和受让人应缴纳的调节金和相关税费，确定征收监管机构和工业、商业用地等不同用途调节金征收比例，做好农村集体经营性建设用地入市收益调节金征收和监管工作。

8．成交结果公示。土地成交后，由省自然资源交易平台发布交易结果，同步在中国土地市场网公示10个工作日；同时在村集体经济组织事务公示栏中进行公示，接受社会和群众监督。

9．签订交易合同。入市宗地成交并公示无异议后，由入市主体和竞得人按自然资源部、国家市场监督管理总局下发的《集体经营性建设用地使用权出让合同》示范文本签订合同，并约定双方的权利和义务。

10．产权登记。竞得人缴清相关集体经营性建设用地入市交易成交价款后，携带出让合同及税费缴纳等证明材料，依法申请办理不动产登记。　　　

五、工作步骤

（一）前期准备阶段（2023年9月至12月）。成立领导机构，明确工作职责。开展土地摸底调查，完成集体经营性建设用地权利登记、农村集体建设用地基准地价体系建立、国土空间规划和实用性村庄规划编制和农村集体经济组织登记赋码等前置工作。同时，组织开展包括入市主体、市场主体、操作人等政策培训，保证入市工作顺利进行。

（二）组织试点实施（2024年1月至7月）。建立符合入市条件的项目清单，按照先试点后推开的原则，分类型选择基础好、条件成熟的农村集体先行实施，逐步推开。

（三）经验总结阶段（2024年8月至10月）。对试点工作进行梳理与汇总，总结试点过程中做法与经验，并对存在的问题与不足进行分析，形成试点工作报告。

六、保障措施

（一）加强组织领导。为加强农村集体经营性建设用地入市工作，成立文水县农村集体经营性建设用地入市试点工作领导小组，负责统筹加快推进，全面跟踪评估。

（二）健全工作机制。县自然资源、发改、财政、住建、生态环境、农业农村、行政审批、税务等部门要根据集体经营性建设用地入市需要建立健全相关管理制度和办法。同时，要加强协同配合，强化政策集成，建立重点领域制度规则和重大政策沟通协调机制，切实保障集体经营性建设用地入市顺利实施。

（三）强化风险防控。要强化风险意识、底线思维，加强对相关政策的宣传解读，正确引导舆论；畅通民意表达渠道，及时回应民众关切。坚决防止出现社会不稳定问题，特别是重大群体性事件或舆情事件。严防突破底线，对试点工作中出现的各种违纪违法行为，将依规依纪依法严肃查处。

（四）营造良好氛围。要加强集体经营性建设用地入市相关政策知识宣传普及，利用网络、电视、广播、微信等各类媒体开展宣传报道工作，总结推广好经验好做法，充分激发集体经济组织和用地企业的积极性、主动性。

解读：1、【图片解读】文水县自然资源局关于印发文水县农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案的通知的政策解读

       2、【文字解读】文水县自然资源局关于印发文水县农村集体经营性建设用地入市试点工作实施方案的通知的政策解读